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北京买房:理清思路购房建议307

2021-12-01 02:44   来源:未知   作者:admin

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我想问的是“改善置换该买哪里以及置换时间点”的问题。我家情况是:目前拥有一套石景山八角的老房子,80年代的,60平,18年买的。现在孩子在读幼儿园,23年入小学。孩子入小学前是无法实现置换的(手里资金不够),预计24年~25年,把老房子出手加上手里的存款 约有360万首付(首套首贷),想置换个“自住(三居室)+海淀中等学区(初中)”的房子,总预算大约800万吧。想请教您:

  1、如果24~25年置换,孩子在读小学二年级离上初中还远,会不会换早了?什么时间换更合适呢?我也担心老房子越拖越不好出手。

  2、兼顾自住(三居)+海淀中等学区(初中)的需求,您推荐哪些小区/板块?置换的房子只要面积八九十平的,环境还不错,学区中等,房龄不是太老(95年后的公房 )都可以接受。

  3、考虑通勤的话,我在万寿寺,爱人在六里桥。通勤一小时内可接受。我们比较喜欢西三环至西五环这一大片,想听听您的意见。

  1、2024-25年置换,那现在考虑这些早了点儿吧?到时候指不定什么行情呢,准备的太早了意义不大,未必用的上。而且这是2023年入学,北京有史以来的最高峰期,在二年级时跨区转学,未必能合适。

  常规来讲,如果准备去海淀上学,一般都建议是幼升小。这样不管进入哪所小学,都能确保六年一贯制的海淀学籍,在小升初时是正常派位的,学习好的话提前上岸。

  而如果是上学后再跨区转学,那买了学区房都未必用得上。好小学大概率不接收,除非和学校提前沟通好,否则都是由教委派位。先在本学区之内,跨学区也有可能。而且小升初时除非学习特别好,能提前择校。否则靠派位进入好学校比较难,至少直升校一般是都不收没有六年海淀学籍的。

  尤其是2023年这届,孩子太多,学位空前的紧张。那跨区转学就更没有可能进入好学校了,能被接收就不错。本来海淀就没什么学区房的概念,这样就更得拼娃了,完全看家长和孩子的能力,跟房子的关系不大。

  所以要么就在幼升小之前去海淀,要么就小升初赌个运气,再或者是中考时跨区,纯粹凭成绩。指望着房子意义不大,没这么好的事儿。

  老房是否好出手看价格了,也得看当时的银行政策,只要不限贷也没什么不好出手的。全北京老房多的是,都能卖掉。

  2、360万首付,首房首贷,买800万的房,难度比较大。理论上确实没问题,但按照现在的银行政策,一般就给批贷300万,买600多万的,再多贷不太容易,试试吧。当然这得看当时的政策,我说的只是现在的。

  800万买三居,中等学区的初中,难度太大了。8/90平,还得95年之后环境好的中等学区,这就不好买到。派位更是谁也不敢保证,海淀的好中学不是随便就进的,拼娃的名气更不是吹出来的。无数海淀妈妈们拼了命的鸡娃,那都未必能进入不错的中学。

  3、没有建议,不是给你们泼冷水,这方案都想的太美好了。甭说2023年,就是现在这些条件也根本实现不了。360首付或800万预算,这就想买海淀中等学区的好三居实在不太现实。

  另外海淀哪所中等以上的学校都不是踹门就能进的,都不容易。而且这里是丘陵地带,牛娃名校不少,学渣和坑校也有的是,没人敢保证肯定能凭房子进入。在小升初这个节点上,海淀可以说没有学区房。

  4、建议先了解一些海淀的学区常识吧,也预估一下2023年的难度。期望越高,或许失望越大。

  因为最近刚生孩子没几个月,发现孩子需求的东西占地较多,现在的住房面积较小,因为鉴于目前的房子是刚买两年多所以想着再过两年满五出售目前的小房子。目前的房子在亚运村慧忠北里第三社区,只有两室一厅,我也在网上看了看很多地方的房子,考虑这个因为我父母在二里庄附近,我的户口并没有随着买房转出。现在有几个问题想咨询一下:

  1、孩子为了上学如果我的户口没有因买房迁出,孩子能回到户口本所在那边上学吗,还是说我名下有房,孩子需要随房本所在地上学。

  2、我目前看了北苑、清河、望京的房子基本考虑大三居的房子。北苑我看了北苑家园的那一系列、新街坊还有奥运园那些,清河只关注靠近五环的强右府学上院、水木天成、清景园、永泰园这四个。望京看的比较少基本没有重点关注。想问问如果不考虑上学因素,选择哪个地段更好,有没有特别推荐的小区,价格基本考虑在800-1000。

  1、理解,我家也是有了孩子之后被迫换房的,他一个小东西能占三个人的地方。

  2、幼升小在学区内只有户口挂着祖辈房产上,四老房。如果父母在外区有房,那一般来说海淀是不收的。在其他海淀其他学区有房也一样,回父母房产的学区上学。如果监护人(父或母)名下无房,那就可以排队申请了。只不过顺位靠后,不保证肯定能进入目标学校,有可能被派位。

  这到时看政策吧,2027年入学吧,低谷期,有政策松动的可能。或许到时候放宽四老房政策,不行的话再用其他手续解决呗。

  3、不考虑上学因素,那注重什么呢,是纯自住还是也注重保值?800-1000的大三居,那望京是不好买到保值好的,基本只能选老房。老北苑和媒体村也都是自住为主的,新街坊和望春园户型好的还可以,跟大盘持平。

  主要在清河看吧,很多合适的小区呢,再看看东边观林园观澳园什么的,相对保值更好一些。如果海淀真的实现教育资源均衡,那或许五环外还得到利好呢。

  我们家两个人都是工薪阶层,现在手上有310万,首房首贷,可组合贷130左右,平时工作地铁通勤为主。我现在的工作地在西单附近,爱人的工作后期也会换,请问下章哥,您觉得我们适合买哪里的房子啊?暂时考虑居住属性,通勤和未来的增值。新宫附近的房子不知道值不值得买?

  1、这怎么好回答啊。我一般只能从投资角度分析,而通勤是纯粹的个人体验,是自住用房的选择。何况还会换工作,那我怎么能知道哪儿合适啊,无法建议。

  2、310+130,减去税费买400万多点儿的。新宫附近看翠海明苑吧,小两居差不多。虽然商品房和回迁房混杂,但保持的还不错,保值性也还可以,不算落后大盘。其他的没什么太合适的,商品房太贵,此外就基本都是回迁房和保障房了。自住合适,投资的排序靠后。

  会不会看的是悦谷家园啊,京粮开发的回迁房。优势是房龄新,离地铁也近。但这种小区就是以自住为主,保值增值什么的不太好说。毕竟是回迁房,除非是学区调整,否则最好成绩就是跟上板块大盘香港最快现场开奖直播,而且这一般还是房龄较长,和周边价格差率都稳定的情况下才能做到。房龄新的时候看着挺好,但有可能老化的快。考虑好自己的主要需求,自住和投资在预算不是很高的情况下,不可兼得。

  3、提醒两点,一是既然首房首贷,那130的额度有点儿偏低了。在限购的情况下,首贷资格相当于福利,一般建议用足,毕竟就这一次机会。当然,这也看自己的收入和月供能力而定,控制风险很重要。

  第二是感觉期望值有点儿高了,在预算不是很高的情况下,很难做到居住、通勤、增值都兼顾,可遇不可求。如果非得强求,或者说跟中介提出这种要求的话,被忽悠的可能性大。所以如果就是这个总预算,最好别期望值太高,务实为好。

  我是两口之家,目前打算一年之内要娃,爱人在崇文门坐地铁上班,我在通州上班,开车上班,希望买一套通州的三居(改善电梯需求)户型好一些,交通便利,通勤在一小时之内,预算650左右。请章哥您帮我甄选,我目前有三个备选,1京贸国际城118三居,户型差,学区好,潜力大;2 梨园地铁附近老小区,户型好,总价低,学区差,潜力一般。

  2、京贸国际城118的三居,650万,合5.5万一平,单价低了点儿吧。这恐怕不光是户型有问题,朝向也大概率有硬伤,朝北的可能性大。

  如果是这样,那谈不上潜力多大。房子是用来住的,宜居的房子才升值好,如果价格低就说明始终没人愿意出高价。也没人会把潜力的好房子留给别人,什么时候都一样。

  运河板块可以说挺不错,升值什么的挺好,学区也不错,除了有些溢价租金低点儿,其他的没什么毛病。但最好的方案是选择好板块的好房子,非得选户型不好的,未必能捡到便宜。

  3、梨园附近,那就是这种情况呗,甭管哪个小区了,反正近些年的升值不是太好。典型的以新通花园为例吧,房龄不老,户型也挺好。可以和物资学院附近的对比一下,比如天赐良园吧,老小区。

  副中心的规划确定以后,2013年夏天吧,天赐良园均价1.8,信通国际2.2,差率20%。没几年的时间,两边的差价缩小了一些。天赐良园也没超出大盘,宝通科技获38家机构调研:公司目前通过哈视奇负责属于不落后的。那就是梨园附近的稍微慢了点儿呗。以后什么趋势我不知道,只是说之前的一般。

  4、我要建议那就在运河板块选户型好的呗。要不然相当于买衣服,非问在名牌里买一件穿上不好看的值不值?不是太合适呗,房子既是投资品也是实用品,核心功能还是居住,越宜居的潜力越大。

  我是非京籍,目前打算娃在北京上小学(2023年),也正值想换房,就把在通州的房子卖了,希望娃能上个好学校(虽然非京籍不敢奢望)。在娃学校附近买个房子自住,如果5~6年后还落不了户,就把房子租出去,我们带娃回天津。首付400~450,总价600~700,目前东城、西城和海淀不知道买在哪。

  看了东城龙体片区绿景馨园、广渠家园、光明楼,西城广外片区红居南街1号院、马连道中里、鸭子桥路小区,海淀学院路片区二里庄小区、志新北里、太极小区,最后也不知道买哪里,请章哥指教~

  1、这我可不敢建议,2023年是北京有史以来的入学高峰期,京籍的买了学区房都不敢保证进入对口学校,说不好怎么派位。非京籍的更不敢说了,这还是咨询搞教育的吧。

  2、不过提醒一下,学区房的租金可全都偏低,就因为学区溢价。一般都是30%,也就是比非学区房低30%。而且高峰期之后的入学人群就大量减少,到2026年将减少小一半的孩子。那学区房的价格可很有可能受到影响,2014年就出现过这种情况。

  如果买的话,有可能在学区内派位。以广外的质量,就算是派位也在南城,大椿天或广牛,学校都差不多,得到西城学籍的意义更大。

  而且或许受高峰期之后的影响小些,主要是学区现在看质量一般,有提升的可能,那就能和供需风险对冲一些。

  但这些只是推断,广外的学区溢价同样不低,也是30%左右。如果因为学区质量提升而涨价,那溢价可就更高了。风险也就随之加大,毕竟是广外,溢价率达到德胜金融街月坛的水平不太合适。而且居住的性价比降低,租金收益率会更低。

  我和爱人都是公职人员,婚后就分到了住房,所以买房之事,一直没有提上议程,直到这两年想改善居住条件,才着手四处奔走看房子。我们现居住在上地片区,整个生活基础,孩子上学都是这里,所以考虑再购房还是不能太远,但因为现在的住房不能上市买卖,所以手里的钱并不是太多,二手房对付款要求高,今年的新房树村壹号院价格更是够不上。

  后来辗转去看了万科的翡翠书院,当时觉得很满意,但是因为产权是开发商自持,以后会不好交易,但是家人认为自住的话,环境好,性价比高,不用背巨额贷款,生活品质也不会降低,不然以我们的收入只能在附近买老破小,那就达不到改善居住条件的需求。现在就陷入了是花钱改善目前的居住条件,还是买个差一点儿的房子给未来一个保障的境地。而且对于万科翡翠书院这种开发商自持的盘,长期看会有什么弊端。烦章哥能提点建议,多谢了。

  1、翡翠书院的自持房,不是不好交易,产权是违规交易的,或者说禁止交易产权,就是租赁权而已。这种房买了就甭想着再卖了,纯粹的消费享受,住一年算一年,今朝有酒今朝醉。

  北京这种产品类似的也不少,都是有钱人的玩具,花钱买个高兴,没什么人还想着再卖。反正也不惦记着保值,消费的就是圈层和享受,富人们很多都这么做。这放平心态吧,别指望还把钱收回来就行,这种房就是纯粹用来住的,房住不炒。

  2、没什么弊端,就相当于住酒店,买个租赁权,长期看就是长包房呗。房子是用来住的,钱是赚来享受生活的。北京的顶级豪宅都类似情况,注重享受的消费主义,挺好的。只要万科不出财务问题就没什么风险,小开发商听说有出事儿的,转让了产权就轰走租客再换一拨,大开发商一般不至于,住着就是了。

  3、这不用建议什么,租房而已,潇洒的生活态度。翡翠书院确实命途多舛,折腾好几次经营模式了,连续的被政府重锤。三年多了,到现在不过是才弄出去200多套房,挺不容易的,赔的够惨的。不过毕竟是万科,虽然又被逼的换帅了,但大概率还能熬下去,住一年是一年吧,没必要考虑太多。这和购买普宅两种理念,一个是纯消费,另一个是有保值投资的功能,看自己注重什么了。

  家里有二套房都在北京顺义,父母一套养老社区房龄20年,自己一套商住房房龄5年。这两种房子都不能保值的,是否应该赶紧卖出,还是等几年再说?一种说法是未来二手房价格肯定会跌,尤其是我们这种有硬伤的房子;另一种说法是房价调控周期过后价格还会回升。想听听章哥的建议。

  1、养老社区,什么性质的?房龄20年,东方太阳城吗?如果是的话也算不上多不保值,曾经的功能性房产,自住合适,升值什么的肯定落后一些。20年前卖3000左右吧,保值好的现在都5万多6万,这里现在4万左右吧,稍弱一些。主要是没地铁,离的太远,也就自住合适。

  商住那肯定是升值慢的了,甭管什么土地性质的都差不多。这种产品一般建议都是要么就甭买,买了也就甭买了,割肉都挺疼的。注重租金就留着,注重升值什么的再考虑置换。是否过几年没建议,谁也舍不得卖,能理解。

  2、讨论涨跌没什么意思,谁也说不准。未来也得说多少年,一两年、三五年还是十年20年?央行货币委员会上个月罕见的表了个态,说要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

  有人说这是要让房地产降价,只有让开发商都倒闭了才算健康的市场,业主们都倾家荡产了才能有合法权益。这看自己的理解吧。我是觉得既然要收房产税了,那如果房子都不值钱了,收谁的税去,还值当收吗?

  我也不是炒房的,不适合讨论涨不涨的。房子是长线投资品,还是往长远了看吧,老琢磨这短期的没什么意义,毕竟房子不是股票比特币。反正从全世界近100年的楼市历史来看,似乎长期下跌的就日本一个,而且东京还在近十年连续上涨了。这看自己的解读吧,大事儿甭听别人的,自己拿主意。

  房子有硬伤,养老地产算不上硬伤,就是功能性房产,本来也不是投资的。商住是纯投资品,但指的是收租金。这些产品未必会单独下跌,但一般都不太好卖。

  3、我不好有建议。不认为北京房价还会大涨,政策不支持,房住不炒。但也觉得大跌不太可能,真要是北京业主都成了负资产了,那上班还不得跟上坟似的,太刺激了。这顶多就是个对抗通胀的工具,还是自住为主。看自己的判断吧,我这说多了发出去容易被和谐。