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北京买房:专家帮你理清思路购房建议147

2021-06-20 02:14   来源:未知   作者:admin

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥又来麻烦你了,我们马上去海淀外国语读书,老大小学二年级,小的4岁,您觉得我们有没有必要卖了北七家海德堡的房子,在西城买个好的初中学位的房子吗?等4四年后孩子转回西城读个好的初中,小的长大也能上。您觉得北七家未来科技城的规划,未来还会有很大的涨幅空间吗?

  靠买房子,转学后肯定有学校上,但好学校是基本没希望的。除非是成绩非常好,或者是有关系,否则买了学区房也是派位。西城直升校是基本不接收转学生的,好学校也全都不收,那能被派位的基本都是很普通的。

  从其他区跨区转学到西城的一般就两种孩子,很牛的和很一般的。牛娃是凭成绩进入牛校,哪个学校都愿意掐尖儿。普娃就是冲的西城学籍,在其他区很难考上高中的,到了西城或许能上高中,也就能考大学。

  所以如果买了西城的学区房,二宝肯定是能正常入学的,大宝只能凭运气了,大概率靠派位进不去好学校。考虑好,西城连政保还安排不过来呢,靠买房想进入好初中不容易。就算买在了德胜,之前小升初跨区转学一般是学区内,但七中的可能性大。现在西城也明确多校了,那就说不太好是否会跨学区了。

  2、北七家,有没有涨幅空间看北京大盘了。这次行情大概率是北京普涨,那北七家肯定不会被甩下,自然会跟随,只是时间先后而已。单靠自己的规划说不好,这规模太大了,时间周期长。只能说远期看好,但到底什么时候实现不知道。

  但就算是北七家发展起来了,对海德堡这种别墅小区的拉动有多大也说不好。期望值别太高,能跟上大盘就算是很不错的。仅供参考。

  章哥,您好,家里出了点事,把房卖了,还完钱,剩140万,上有老,下有小,有个公租房,在燕保。我哥哥家在首座御园,为了互相有个照应,想搬我哥这院,可是房子都是二类经济房,买这样的房行吗?再一个就是燕保这边,哪边好点,孙子一年级,在革新里,中学去哪上还不知道呢?搬哪拿不定主意,您总说贷款贷足了,怕工作有变化以后还不上怎么办,不敢多贷呀,难呀。一句话,求您帮个忙,出个主意,非常信任您感谢您。为了孩子上学还想在小学附近买个独居,留户口,先出租,我们去外边租房住。可我就这一次买房机会,怕走错了,上下为难怎么办好,您帮忙分析一下,谢谢了。是买独居留东城户口,还是外围买房?不知道哪个判断对,听您的,您是专业,见得多,帮着拿个主意吧。谢谢您

  1、首座御园,没什么不行啊。挺好的自住型小区,司法系统的福利房,本身带有公房性质,保值性也挺好。质量也应该是很不错的,一般来说没有包工头敢在这种单位的工程上太过分。

  二类经适只是个性质而已,这和回迁房安置房是有本质区别的。公务员业主越多,小区的保值性越好,这些年是换手率大了点儿,但也无所谓,不受太大影响。

  3、革新里,之前是说直升11中,现在又并入一师附小了,直升南汇文。我也说不清楚,没搞懂政策。要想保险的话就留个学区房,直升的话或许会重新审核。不直升就无所谓了,保留学籍就可以。

  4、我建议是留下东城户口,孩子是第一位的。先确保他的学位,家长顶多忍到初中换房,无非是5年时间而已。而且永外学区虽然之前质量一般,但从保值讲也是好事儿,没什么风险,反倒有可能因为学区利好而上涨。所以过几年置换也大概率不会吃亏,顶多就是个置换成本而已。仅供参考。

  章哥您好。现有郊区大面积首套,央企集体京户指标10月份能下来,不想落户郊区,需够内城学区房落户。孩子海淀万寿路学区小学三年级,初中不想上十一(因其走班制),小升初想入手西城德胜学区(全款不设上限),本来想看阳光丽景,到刚才看了您的普通家庭入西城很难后就迷茫了。恳请指点迷津,感谢!

  1、孩子既然已经在海淀上学了,那买了德胜也未必能进入好中学。德胜去年就明确说了,不接收转学生,学位实在不足。虽然没提小升初,但这跨区转学本来就很难,好学校的学位从来就没足过,买了学区房也没多大用。

  直升校肯定不收。甭说小升初了,只要是没有西城六年一贯制学籍的一般都不收。除非是成绩特别好,或者是有关系,否则都是派位。派位就没谱儿了,好学校连政保还安排不过来呢,所以最好结果就是在德胜之内,之前一般都是,虽然也有被派到其中的。但现在西城多校,所以跨到其他学区的可能性也有,那学区房的意义就不大了。

  2、这我也没建议,小升初跨区的一般两种孩子,学习特别好的和比较一般的。特别好的当然是凭成绩或拼中考进入好学校,哪个牛中也都愿意掐尖儿。其实真要是特别好的还就留海淀了,点招对于学习好的孩子更公平。

  成绩一般的就是图个西城学籍,在其他区考高中比较难的,只要不太差,来西城大概率能有高中上,有大学可念。

  3、反正一般小升初到西城的都是看运气了,没有稳妥的方案,谁也说不好怎么派位。德胜派位好是基于幼升小就在学区上学的,小升初比较难。这要不咨询西城教委吧,我说的这些都不算。仅供参考。

  章哥您好,关注您已久,感谢翻牌回答。子弹500 sfsd看总价800的房子,这波涨后房源只能买得起以下几个:1. 首城国际A区西向两居。2. 华腾园东向三居室113平。3. 华纺易城南向小两居。4. 天鹅湾北区东向两居。购买需求:未来能跟着大盘涨,五年后好出手。请问这几个房子哪个选择好一些呢?另外,如果能借到100个,可以上车苹果南及望京一些次新,有没有必要勒紧裤腰带借钱买这些楼盘呢。感谢感谢。

  1、这还真不是关注我的,我从来不用子弹、sfsd、翻牌这种词。这都是炒房论坛里的专用词,我这级别不够,犯不上那么专业。

  2、从小区这些年的升值讲当然是首选华纺、之后是首城国际和天鹅湾,这三个至少是跟随大盘的。华腾园就算了,翻身跟上的可能性不太大。苹果也算了,没比华腾园强太多。望京次新,能买到当然更好,但这有必要勒紧裤腰带吗?我觉得犯不上,买房还是量力而为吧,否则就真成炒房的了,没必要。

  3、如果是注重升值,那四环内稍弱一些,升值好的也就是广渠金茂府和富力十号等等,真正的豪宅,大幅跑赢大盘。但这些都太贵了,和普通家庭没关系。其他的首城国际、富力城、珠江帝景等小区是跟上了北京平均值的,挺不错。

  华腾园是老牌标杆,但从富力城崛起之后就略有走低。当年有个大炒家,清空了名下华腾园的所有房子,在富力城陆续买了50套房。事情不知真假,但当时轰动北京,引发各种争论,认为瞎折腾的居多。可之后的走势很明显,华腾园确实落后于富力城了,也就是落后于大盘。

  苹果也差不多,当年的竞争对手也是富力城和珠江帝景。在被两大粤派豪宅夹击之下,价格也不过是略低不到10%。现在看看,拉大的有点儿多了。当然这以后都有可能逆转,只是不知道什么时候开始。

  4、朝青板块本来就升值挺好,华纺又是其中不错的,南向又比天鹅湾东向的强些,建议选这里吧。其他是否买望京没建议,看自己了。仅供参考。

  章哥,我的情况是这样的,结婚前想买套房子,现阶段房子是打算出租,长久保值,所以想买个租售比较好,流通强,保值的房子。现有2环边上一个160平三居自住,新房子首付预算是300-350w,不想贷款太多,希望租金和住房公积金2k可以cover住贷款最好每个月还能有一点收益,所以预计买500左右的房子。

  目前看了几个地方在纠结,北苑望春园附近可以买小2居,大屯天畅园,天居园附近大一居70平左右可改小2居,未来科技城or通州沿着17号线可以买个小新房。比较纠结,不太确定未来科技城和通州的发展。辛苦章哥!

  2、租金覆盖这倒能做到,500万的房租在7000多,200万25年期的月供在1.1万。那加上公积金,就算现在覆盖不了,广西柳城:小蘑菇叩开脱贫致富大门过两年也就差不多了。这指的是二手房,新房说不好,看情况吧。

  3、北苑家园的房子塔楼多,保值性都不是太好。望春园是其中不错的,但也就是户型好的能跟上了大盘。这里的两居偏大,小两居也在80多平,那总价500,单价就在6万左右,说明户型不算太好。那租金就算能达到要求,保值升值则相对难了一些。

  媒体村自奥运之后热度降低,板块内户型好品质高的当然保值性不错,主要都是板楼小区。如天溪园天月园等等,其他的相对一般,天居园天畅园都是塔楼多,所以保值性也都一般,之所以租金收益高,那就是升值慢换来的。

  4、纯投资一般不适合买新房。这就相当于买辆新车租出去跑滴滴,不划算。不仅自己承担新车的溢价损失,租金也多收不了什么,等收回来的时候弄不好都该大修了。

  房子也一样,新房同样有溢价损耗,到手就是二手房,立刻就开始贬值。所以除非是能确定买到倒挂房,否则新房没有二手房划算。

  再一点,买在郊区新房等升值,基本就是赌一把。这看自己吧,次渠这几年的走势挺好,租售比稍高但也算说得过去,我也看不太懂,不太熟。未来城稍微弱一点也还行吧,绿地中央广场前些日子我算账是跟上大盘了,其他的不多。这看自己的判断吧。

  5、总之,在现有几个选项中的二手房相对一般,租金合适,升值不算太好。那就看看新房吧,凭个人喜好选择就行。仅供参考。

  章哥,基本情况:两娃,大的小学四年级,海淀万泉小学曙光小区,按七类人上的小学。小的四个月,等着上户口。一家四口除小的均为海淀单位集体户口。丰台有一套好户型两居,约700万。目前可动用资金200—300万,家庭年收入100万。本人在西城一央企总部工作。

  面临艰难选择:1)小的急着上户口,集体户在清理,海淀上不了,上丰台房产地落户,丰台教育资源差,影响大孩小升初,以后也影响小的上学。所以不想在丰台上学。海淀拼娃,不忍心。2)在西城购房落户,教育资源好,大概率可享受一定待遇,上本学区较好的小学、初中。离单位也近。买上车低总价房或好学区房,仅为落户上学,等老大确定初中后,再买房或租房,付租金、折腾,但离学校近。或者,兼具落户上学和居住,两居+租房,三居一步到位,毕竟未来还想在西城有套房子的。西城房价太贵了,又老破小,又担心西城房价降价风险。丰台房子户型结构、小区环境都很好,卖了又有点不舍得,矛盾啊!

  是否在西城买房落户转学?买多大的房子,仅为上学还是兼居住?在广外还是德胜?哪个初中,哪些楼盘合适?房价降价风险如何规避?我的情况比较复杂,实力差,考虑的又多,烦请章哥拨冗指教,非常感谢!另外,西六环外,人大附中丰台学校,有小学一直到高中,中央民族大学也搬过去了。附近房子有燕西华府,五环内云岗有领秀翡翠山等,是否值得考虑?

  1、如果不卖丰台的房子,2/300万只能买在广外,荣丰2008有400多万就足够了,包括税费。广外基本就是得到西城学籍的价值,资源可以算均衡,但在西城算中等偏下的。广外还是德胜比有些太极端了,如果德胜按100分,那广外也就是50分了,资源差距太大,房价都快差一半了。没法说哪个合适。

  2、人大附丰台还没出毕业成绩呢,现在看不是太好,生源偏弱,实验班的也不太强。所以到现在为止,还算不上丰台的头部学校。那在云岗这个板块,如果没有牛校的支撑,房价走势就说不太好了,至少偏弱。

  3、这样吧,既然孩子已经四年级了,那可以评估一下孩子的天分和自己的期望值。如果天分很好,那先看是否能凭成绩考入六小强。能行的话那就卖房去海淀,买好学区的房子,因为大宝是牛娃,二宝也大概率不会差,好孩子理应得到最好的教育资源。

  如果孩子的天分不算太好,在海淀不一定能考上六小强。但你们的期望值比较高,希望进入985一类的,那就卖房去德胜,为了孩子受点罪也应该。

  如果你们的期望值也一般,不是非得985211起,那就犯不上卖房了,买个普通学区的占坑就行。也未必是广外,也可以看看东城的龙体或东崇前,中学派位比广外还强一些。东崇前的兴隆都市馨园300多万就能买到小开间,龙体的左安浦园前些日子300多万也能买到开间。

  4、总之,这没有标准方案,看自己的情况来取舍。学区房一般来说买个小房占坑就行,节省资金还降低风险。上学租房住反倒更方便,我家有学区房就几乎没住过,净跟着孩子换校区租房了,接送方便的多。仅供参考。

  章哥,我有北京央企集体户口,但现在在深圳发展。手里有300万左右的存款。我打算在北京买房,一来是把集体户口落户;另一方面也可能将来孩子可以参加北京高考。我将来在北京工作的可能性不是很大,将来孩子也不一定非在北京上学,所以不必考虑学区。主要以投资保值为主,只要能抵消通胀,最好买上就可以出租,租金回报率高就更完美!我是首次购房,但老婆是深户,两年后可以在深圳买房。我觉得还是这次不贷款更好些。以便将来在深圳购房时贷款更多一些。麻烦您,章哥,我的想法对吗?按我的买房目的,您有可以推荐的房子吗?

  2、房子我没推荐的,不是中介,没房源。顶多说到板块或小区而已,具体的还得去找中介。

  300万的纯投资房首选朝阳,租金高升值也相对好。看你准备持有的时间了,如果是短期持有,5年之下的,那可以买在四惠的壹线国际。开间基本都在接近300万,租金也很高,好租好卖。但这种房带公寓形式,所以升值不是很高,基本就是跟随大盘,甚至略低些。短期无所谓,不会差什么,长期不太合适。

  如果是中长期,5-10年,那看常营管庄一带,也是商品房的开间。这也甭说哪个小区了,现在我也不知道什么行情,问中介就行。如果商品房没有也可以看草桥的保障房,这里挺特殊,因为规模大配套全,所以理论上保障房保值性弱的情况在这里没出现,至少现在没有。所以也相对没风险,平均值。

  再长期就可以看老房了,租金高,没有任何风险,升值就是跟随大盘,走不出独立行情。如798附近的大山子,几乎是北京租金最高的老小区了。

  3、如果赌一把升值高,可以看大兴天宫院,昌平南邵,房山地铁沿线等地,都是新区,有可能跑赢大盘。没什么投资风险,但也有劣势就是租金略低。总之着看自己的需求选吧,仅供参考。

  章哥,海淀清河,宝盛里临街两居室房子可以买吗?未来保值如何,77平户型,报价530,不知这个价格怎么样。2000年房子。这个位置感觉发展空间不大。未来附近也不会再修地铁,目前离地铁口1.5公里,稍有点远,板楼,总高9层,外挂电梯,二楼开始才有。

  1、宝盛里,未来我不敢预测,但之前这些年的保值升值倒是很好,超过北京大多数板块。

  2、其实周边这几个小区都属于宝盛里,观澜园观林园等等,只是后来不提了。2000年这个是回迁房,马坊村的,理论上是保值性不如商品房,但都这么多年过去了,和周边的价格差率早就稳定,也就无所谓了,从保值讲没什么劣势。

  3、具体价格我没法儿评价,一房一价,具体房源具体分析。只能说从板块来说,没什么发展空间不大这一说。

  以商品房为例吧,好比较。像旁边的观景园,其实原名叫波多尔情怀,也就是北岸布鲁斯的二期,开发商宝晟,实际上就是天鸿,也就是现在的首开。有点儿乱是吧?甭管这些了,这里曾是上清板块开发之后,东部的重点楼盘,和富力桃园几乎同时的项目。

  那比较一下,2006年,富力桃园均价7500,观景园6300,相差了不少。之后观景园一直偏低10%左右,比强佑新城便宜的更多。那再看看今天的价格,观景园观林园等等,整个板块的商品房都反超了吧?不仅跑赢了板块内项目,更是远超大盘。

  所以我一直说永泰宝盛里这地方属于闷声儿发财的,不显山不露水的不太知名,也算不上学区房,但实际上的升值率排在北京前列。

  4、宝盛里作为回迁房虽然价格低,但升值率其实是差不多的,小板楼也没什么劣势。当然这就看自己的感觉了,觉得合适哪儿都是优点,觉得不合适看哪儿都别扭。未来有多大发展我不知道,只能说之前这些年是非常好的。而且从此次行情来说,这里的升值势头依然未减弱,这就看自己怎么解读了。仅供参考而已。

  章哥好,老公和我都是京籍,目前在朝阳北苑家园一个回迁老小区(可能北苑最便宜的小区)www.gsc5.cn。房子95平,老家房子变现可能有150万。孩子26年上学,想换个学区房,不想去海淀那么鸡娃,西城可能也买不起,因为工作在北边,想看看东城的和平里,而且东城也一直都多校,还能有什么政策撼动价格么?您觉得这几个月换有必要吗?或者说孩子小大概什么时候换房更合适呢?学区房是指建议占坑么?毕竟还要把老人接过来接送孩子上下学。谢谢您!

  1、撼动价格的政策,那当然有的是了。但没必要琢磨这些,理论上的东西只要不实施就对行情没有影响。

  2、是否置换看自己了,如果是卖房后要增加大量的资金(包括贷款),那就置换合适,毕竟把现金换成房子更稳妥些。如果是平级置换,也就是不增加什么,那没必要现在换,什么时候都不吃亏,等明年行情平稳了才合适呢。尤其是现在从老北苑换到学区房,等于是拿涨的不多的换已经涨了不少的,不太划算。

  3、孩子2026年上学,已经错过高峰期了。去年今年买房的基本都是2023-2024年上学的,北京有史以来的最高峰,所以抬高了学区房价格。你们这种情况属于不用着急的,没必要现在和高峰期的家长抢房。反正东城也是真多校,后年甚至大后年都来得及。

  4、学区房常规建议就是尽量占坑,得到学位就算成功,房子买的小节约成本,风险也低。像和平里,2014年教改,导致朝阳辖区的房子一夜暴跌30%。小户型的好些,才跌了百万左右,大户型的有的跌了200万往上,据说都有要跳楼的了。

  5、买占坑儿房只是从经济角度考虑的,用换租的形式解决孩子上学期间的自住问题更划算,接送也方便。但大多数家庭觉得住别人的房子别扭,还是愿意住自己的。那这就是习惯问题了,自己觉得合适就行,和投资风险什么的无关。房子毕竟是用来住的,没有标准方案。仅供参考。

  章哥,我们需求是(按重要度排序):城六区外(积分落户)交通(需要地铁通勤,地铁小于800米)三居室,户型好有车位,能装电桩小区环境好(绿化,管理等)。额外的变量:短期/长期保值增值,学校(估计22年或者23年要孩子)。之前咨询过您回龙观的龙跃苑东四东五区,他符合城六区外(昌平)、紧邻霍营地铁、124平南北通透三居,但很难停车,小区管理很一般,周围人多感觉很乱。额外就是回龙观您也说了可以跟上大盘,转手快、对应的小学一般,初中是昌平二中南校区,昌平最好的初中之一。总价估计590万。

  经过您的意见,我们又去看了枣园、旧宫和亦庄,三个标志盘分别是中建国际港、紫郡府和星岛假日(亦庄其他的也看了,感觉都不符合我们需求),中建国际港(建面130三居,套内95,报价680万左右)。优点:附近配套成熟,紧邻地铁,户型好,13年次新,品质小区有地库绿化好。缺点:高板得房率低,总价高,学校一般。

  紫郡府(建面106三居,套内93,报价670左右)。优点:近地铁,户型好,高品质小区,五环内贷款高,15年次新。缺点:面积略小小三居有点紧凑,商业配套一般(只有住总万科),学校很差,价格明显高于周围其他小区(朗润园,紫郡府,富力盛悦居三个是一档,其他便宜很多)。

  星岛系列(140-160平三居,报价800有高有低)。优点:近地铁,户型好,洋房得房率很高,虽然是03老小区,但绿化非常好,整体小区品质很好,小学一般,初中人大附经开,大兴最好的之一。缺点:五环外总价高,低贷款首付压力大,高贷款税费高,而且还款压力大,老破大(目前不算破,保不齐10年后进一步破)。

  我的想法如下:我们要积分落户,预计要10-15年后,最后六年要城六区有房才能积分,所以不存在卖了郊区换朝阳学区房的可能(没有钱买二套),所以买了就是长期居住(10年以上)。孩子上学如果对应学校还行就上,不行就租学位在附近上相对好一些学校。

  第一、想跟您咨询,枣园、旧宫、亦庄区域未来长期发展机遇(10年以上),以及对应这个几个盘的价值情况(您认为当前高估/合理)。

  1、枣园已经算成熟板块,其中国际港的升值算挺不错的,红木林更好,都是赢了大盘的。其他的小区中等,至少没输。今后也大概率还这样儿,肯定不输,看市区溢出多少人了。也就是说,枣园本身没什么产业,只能寄希望于引进人群。

  旧宫说不太好,旧区改造的板块。靠着亦庄是利好,但同时又靠着丰台,规划不知道怎么具体实施。但这几个高档小区是很好的,同样是肯定不会输。其他的小区苦乐不均,具体分析。

  亦庄肯定是很好的,这没什么可怀疑的,北京产住结合仅次于望京的板块。至少到现在看还是如此,其他的新区都没达到亦庄的程度。尤其亦庄太重视教育了,这几年也不知道花了多少钱,而且学区又独立了,都是利好。不仅稳定住了产业人才,还吸引了大量的南部人群。

  2、三个区,如果是我的话首选亦庄的,是不是星岛无所谓,面积大了点儿,不适合纯投资,自住+保值更合适。次选国际港,升值挺好。但如果能买红木林更合适,那都无所谓得房率了,有赠送面积,和房本差不多。之后是旧宫的几个次新盘,或许还能借到亦庄的利好。最后选回龙观,优势就是稳妥,但稳妥也意味着发展空间有限,从投资讲倒不如南城的新区。仅供参考。