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北京买房:专家帮你理清思路购房建议187

2021-07-30 23:21   来源:未知   作者:admin

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,江苏省医疗器械可用性测试平台启用揭牌。我现在的房子在丰台西边,孩子快上幼儿园了,想给他换一个好一点儿的念书的地方。预算600w,在考虑东城永外和丰台东高地附近。相对来说,东西城里永外还是踮着脚能够着的,就是房子特别老,上世纪70到80年代的楼;关于丰台东高地的教学质量,不知道您了解多少呀?

  相传丰台的高中通路没有东城好……最近西城的德月一带政策影响较多,买东城老房子会不会高位接盘呢,这两个地方如果主要考虑孩子上学,兼顾大人居住环境的话,您推荐哪里呢,能否不吝赐教??

  1、东高地,了解不多。教育质量一直不错,在丰台算较好学区,家长的素质高,航天子弟的生源和学习氛围就是强项。之前是没有好中学,现在钱学森已经挺强,只是传说尖子生都被掐到本校了。

  丰台的高中,肯定不如东城啊,好学校比较少。到现在仍然是十二中一支独大,非常强,之后的二中十八中等等在东城就排不到前列了。

  2、西城政策跟东城没什么关系。或者说只有利好,没什么利空。高位接盘的可能性永远有,但这和西城教改没关系。

  这就相当于奔驰被爆出质量问题,那对奥迪来说只会是有些利好,反正市场蛋糕就那么大。当然有一部分消费者会质疑豪车的整体质量,但因此而放弃购买的不会太多,更没几个人会干脆去买三蹦子,所以对豪车的整体市场行情没影响。

  德胜月坛被打压,那其他的学区如展览路什刹海等等会得到比较直接的利好,广外等南城学区也会被传导到。东城学区也一样,至少是没有利空。

  3、我推荐不了哪儿,看家长的期望值和孩子的天资了。去永外的除了一师附小,大多是为了得到东城学籍,借助东城的整体优势而让孩子跟上大部队。这比较适合普娃,家长相对佛系,也没有太高的期望值的。

  丰台相当于低配版的海淀,强的真强,渣的真渣。家长如果期望值比较高,那比较牛的孩子合适一些,拼成绩更公平。如果能进入十二中或其他头部学校,实验班更好,最终成绩或许超过在永外。只是丰台的资源少,竞争更激烈。

  4、这看自己的情况选择吧,没有标准方案。如果觉得孩子能在丰台考上头部高中,那当然是东高地的性价比高了。觉得难度大的话再考虑永外,追求个相对均衡。仅供参考。

  章哥,前一阵子刚相中了几套海淀的学区房,但新政一上只好按兵不动了。我的情况还是原来那样,海淀非学区房置换学区房,旧房子在八宝庄,新房子想换到中关村海淀那片,能承受800-850的商品房和1000-1050的公房。请教几个问题:

  1、海淀学区房年底前走势如何?现在是不是出手旧房的好时机?是不是入手学区房的好时机?

  1、年底走势,这谁敢准确预测什么啊。只能说大概率是横盘+慢涨,一般到年初就再次横盘,行情逐步收尾。

  早就没什么好时机一说了,就算知道了也未必能踩准,买房卖房不像买卖股票,不可能做到即时交易。去年中关村刚出现异动的时候就很多人去抢时机,但几天工夫就没房了,结果拖到现在都没买到的家长有的是。

  所以甭追求什么好时机了,没什么意义。还是那句话,有需求就尽快,越往后风险越大。

  2、上地号称资源北移,那海淀还号称要做到学区均衡呢,北京更是宣称要做到教育公平,都是否值得考虑?理想当然可以有,万一实现了呢。

  所以,一切的规划当然可以考虑,只是不确定性较大。这就看自己的风险偏好了,追求稳妥就买有成功案例的,追求刺激与高收益就赌一把,一切都有可能。

  3、都这会儿了,哪儿还有什么性价比高的啊,谁会把好房源给别人留着?现在哪个的溢价都不低,现在所谓性价比高的肯定都是有硬伤的。我也不是中介,没房源,这还是找中介吧,只有他们有房源。

  4、提醒一下,从这问题中给我的感觉就是想捡漏儿追求完美,想在合适的时机、用合适的价格买到合适的房子!当然这也没错,谁都这么想,但在实际中却是可遇不可求的。在以往的历次行情中,凡是刻意追求的,几乎没有如愿的。大多是什么都没买到,买在山顶的也有的是。所以还是放平心态吧,仅供参考。

  你好章哥,我荣丰有一套满五唯一目前报价400万的小公寓,想置换丰台六里桥、西局丽泽附近500多万79—80平米的房子,有朋友说荣丰已经差不多封顶了,目前政策好像也不利好,您觉得这样合适吗?或其有他建议吗?

  1、荣丰2008,封顶倒未必,但风险越来越大倒是真的。我觉得换了合适,丰台这俩板块的普宅至少没什么风险。

  2、满五唯一,那这套房是2016年6月前买的。当时应该不到8万,到今天至少是翻番了,挺好。我是不建议继续持有的,风险逐渐加大,未必还能得到多少利好。或者说,就算是继续升值,但未必能在高峰期脱手。

  这里成为学区房之前的价格走势一直不怎么样,原因多重因素吧。一直到2012年,这里被评为二环内升值最差的商品房,单价比南四环都高不了多少。之后两年的教改,海淀和西城北城的学区房都开始了暴涨。比如裕中东西里,就借助裕中小学改为三帆附小一飞冲天。但天宁寺虽然改为北小分校,价格依然没什么变化,家长们不相信南城的教育质量能线之后,荣丰开始出现上涨,之后东城教改,把很多家长推向了西城,荣丰开始线万,绝对的神盘。

  4、那说明什么?说明这里是完全的被政策给捧起来的,再加上2023年入学高峰期的即将到来,才成就了如此高的涨幅。

  对比一下其他几个学区房神盘,无论是蜂鸟还是裕中、上地东里、兴隆都市等等,都好歹还有学校的质量做支撑,而荣丰则靠的纯粹是西城学籍。那在入学家庭多,政策没有打击的情况下还好说,价格或许还会上涨。

  可2024年之后,京籍的入学数量将大幅下降,少了小一半的孩子。那荣丰这种只适合占坑儿,不适合家庭居住的开间,是否还能保持优势就不好说了。另外就是政策,如果继续被炒作,很难说会不会被单独的照顾。出头鸟总是容易挨揍的,可炒性越强的房子越悬。

  5、总之吧,我是不建议长期持有的。风险永远和收益成正比,荣丰的升值率已经远远高于市场平均值,能坚持多久实在不好说。家长们是没辙,为了学位不得不买,但在用不上学位的情况下,还是换成风险低的相对合适。仅供参考。

  2、华润小区得房率高很正常,老小区得房率都高。这里是当年的西城安置房,承接西单西四的拆迁户。这种小区不会建什么社区配套,和商品房不一样,所以得房率高。

  3、国美也没什么特殊的,普通的居住型小区。当年超低价开盘,之后曾经有过一段时间大涨,再后来水分挤干净,到现在就是跟随大盘走势,借助朝青的板块力量还不错。

  玫瑰郡品质更好,只不过是规模小了点儿,类似于公寓,这种小区保值性一般不是太强。像这里从开盘就比国美贵的多,高达1.8万。后来到了楼市寒冬降到了1.4万多,还给已经交钱的100多户退了每平3000块钱。即便如此,这里的价格也高出国美30%以上,之后长期保持这个差率。但今天再看,小多了,也就20%了吧。所以短期无所谓,时间长了不好说。

  4、珠江骏景不多说了,曾经的南城第一粤派豪宅,质量很好。就是处在这么个商业板块,当年的商户把小区弄得有点儿乱,拉下了品质。这种情况一旦发生,再想赶回去很困难。其实现在整改之后已经好多了,但价格还是没什么太大改观。

  华润小区就看个人喜好了,老了点儿,肯定是跟随板块大盘,就是南三环沿线一直稍弱。这看自己的喜好吧,从投资讲是排序靠后的。仅供参考。

  好多年前参与过几次“豪宅”标准的讨论,但没有定论。我曾经提成过一个:单价达到板块均价的1.5倍,总价是北京中位数的两倍起。市区必须满足第一条,郊区必须满足第二条,那就算是豪宅

  当然我提的这标准也没人当回事儿,因为在卖房上起不到帮助的作用。但如果用这个标准来对照,这首府的单价达不到板块6万多的1.5倍,总价最大户型可能达到1300万,所以说是豪宅比较勉强,

  3、这小区买来自住挺合适的,品质不会差。之前说是要卖7万多,我有过疑惑,售价太低就意味着开发商利润少,那是否能保证质量不好说。现在开盘8.5万了,那肯定能保证利润,只要别太过分,质量不会差,保值大概率能不错。

  不过这里的劣势也挺明显,就是规模太小,没有大社区的氛围和环境。这么少的总户数,收到的物业费有限。在前期维持品质的难度不大,但时间长了说不好。大社区有个几十户不交钱的都无所谓,反正总量多。但这么小的社区,有个十户八户的拖欠,物业公司就没什么利润了。

  所以这种小社区一般没有保值太好的,主要就是社区品质不好维持,先天的就是环境小,后天的就是物业水平。大公司配备的人多,各司其职,规模效应也节约成本。小公司不好办,人多了成本太高又没那么多的活儿,人少了就得兼职上岗又影响服务水平。前几年还好说,等小区老化了一些问题就多了,而规模小的公司还更难上涨物业费,反正就是时间长了麻烦吧。

  4、总之考虑好吧,首府这种小区就是自住合适,对保值什么的别抱太高的期望值,当然这也得是至少几年之后的事儿了。仅供参考。

  这两年买学区房的基本都是2023-2024年的那批,北京有史以来的最高峰期,所以家长们不得不去抢房,没办法。可等你们孩子入学时,应该是北京近十多年来的最低谷时期,孩子相对来说就已经是赢在了起跑线年的竞争了,犯不上。

  2、如果非得买,那展览路也算合适。德胜月坛都被打压,对展览路来说是利好,至少没有利空。现在的行情按常规来说还没到最高点,两年内不会被套。

  3、不过还是不太建议现在就买,没必要。等错过这波高峰期,或许同样的钱能买在更好学区。

  今年西城入学的2.1万人,而6年级才1.2万,等到2023年入学的就更多了,有可能达到2.4万,两倍。而这年过去之后,学位是不会猛然减少的,教室不能当库房,教师也不会当库管去。那学区房就很难说还能支撑如此高的溢价了。

  当然,有可能出现另一种情况。就是学区房价格下跌,引发其他区家长的买房热情,又抢着来抄底,把价格再抬起来。但那种后果就是其他区的学位出现大量闲置,估计管理部门就更会出台政策打压和引导了。所以这种情况不太可能出现,还是学区房降价的可能性大,既是政绩也符合市场规律。

  4、算笔账吧,以800万来说。假定先买在其他非学区房板块,那如果是3年后置换,要承担5%的置换成本,40万。但如果是现在直接买学区房,如果2023年之后降价,那10%是正常现象,也就是80万。

  这我都没敢多算,实际上更高都有可能,毕竟是从将近20万京籍孩子下降到10万出头,这需求量差距太大了。再加上政策打压118图库论坛,我是觉得风险较大,没必要冒险。

  或者这么说吧,假定只是下降5%,那也和置换成本是相等的。也就是说,先买在其他板块,至少不吃亏。仅供参考。