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北京买房:专家帮你理清思路购房建议209

2021-08-22 02:30   来源:未知   作者:admin

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,预算630~660(公房710~740),重点考虑自住+增值,男方在陶然亭工作、女方在知春路工作、孩子在广外天宁寺小学2年级。

  现在重点关注朝阳区五环内(西城广外如果有合适的也考虑),请问重点推荐哪几个小区?

  然后,我们最近在关注望京、朝青、百子湾的房子,望京:感觉预算很难匹配到好户型,百子湾:没有学区,是否影响增值?不知道有没有更好的思路?

  最后,在丰台草桥能够得上三居,最近南城也有一些政策,但是草桥的客流量明显不如朝阳。请问和朝阳百子湾对比,草桥是否更有优势、有南城发展潜力?

  1、现在哪儿还有重点推荐的啊,都涨了不少,有合适的我早自己买了,可哪儿有啊!这种时期就是行情之中,谁要说能有重点推荐的那不是中介就是炒房客,我是没这本事。

  2、朝阳望京,房源还是不多,趋势平稳发展,挺稳定的,算慢牛吧。是否尽快上车看自己的需求,有需求就尽快,没需求就等着,房住不炒。这不多说了,我竟被举报了,犯不上再惹麻烦。

  3、望京,这总价在老小区还行,房龄新的不太容易。百子湾跟学区没什么关系,朝阳大多数都不算学区房,不影响保值什么的。看金都杭城和金泰北区吧,比其他小区的升值性强一些。

  更好的思路,没什么,望京已经是第一梯队了。其他的就看朝青四惠吧,但升值好的几个小区也都挺贵了。金地名京、东恒二期和华纺易城润枫水尚天鹅湾等等,都涨了不少。

  4、南城有一些政策,这意义不大,经常有政策和规划,但发展的好的板块不多。草桥算其中很不错的,一直到公益西桥附近都可以。和百子湾比可以说更强一些,升值好的小区更多,也好挑选。

  南城丰台也就是草桥丽泽丰科园玉泉营等几个板块还挺好,其他的一般。草桥还有不少土地储备,当然有发展潜力。但这我不敢预测什么,只能说至少不差。

  5、总之我看着有点儿乱,似乎是没有重点,这很难买到房。如果真有需求就尽快吧,先定板块再说小区,要不然选起来没完。要我建议就在草桥附近了,相对涨的还比较少,或许能占些便宜。仅供参考

  儿子在西站附近工作,媳妇在北五环工作。目前首付可以凑到130,首房首贷,考虑在丰台或西城边买房。

  麻烦章哥给指点一下,后续有换房打算,我们都是小白白,望指点迷津。买共产房还是老破小?

  1、130万,新房能买到的价格理论上能达到370万。二手房少,因为有贷款折扣,税费也多,最多也就买到300万之内的。这价格买不到西城,丰台基本是老破小。

  2、简单说吧,如果是以后不打算置换了,那就买共产房,很多年的就这么住下去了。如果打算将来置换,那最好看老破小。

  老破小的劣势就是居住体验差,这总价也就是买个能住的而已。再有就是将来出手的时候比较难,如果银行限贷就拖的时间长。优势就是保值性强,确保不低于板块大盘。如果出租的话租金也偏高。所以如果注重保值就选老破小。

  3、共产房的优势就是居住体验好,毕竟是新房,然后资金利用率可以提高一部分。

  劣势就是没什么投资性,大概率保值性一般,毕竟质量不太好保证,就算质量好也没人信。另外就是至少七八年不准卖,到期了想卖的话估计比老破小更难。必须经过政府批准,卖给谁也得让人家审核资格,卖多少钱同样得由人家评估。

  这就自己估算一下吧,七八年之后,会有多少具有资格的家庭,出多少钱,政府会批准多少钱,来接盘你们的二手共产房?

  再一个就是不能直接继承,想继承的下一代也必须具备资格。否则就得被拍卖,只能按比例拿钱。

  4、总之,这就是注重居住体验就买共产房,代价就是将来大概率换不到现在等值的房子。注重保值就买老公房,保值肯定不低于板块内的平均值。这看自己的需求决定吧。仅供参考。

  章哥,二胎京户、老大22年小学、老二25年小学。现有丰台万年花城一期90平出头两居一套,按现在情况卖掉还完贷款,加手上资金大概600左右(额外还能再借200左右,但需要通过抵押贷或者信用贷的方式偿还)。

  再加上二套贷款,之前一直锁定亦庄,兼顾学区适中和刚改需求,尤其金地格林120小户型,相对压力较小不需要动用借款。

  但是经历学籍独立亦庄核心和河西区涨幅不小,而且合适房源极少,同时考虑金地120均为无电梯5层顶层户型。

  也开始关注河西区域,目前金茂悦133户型相对可选,但是7万出头的价格感觉泡沫不小,而且总价下来基本是够着,后期压力较大。类似113户型的也很少出房,对于河西区域您怎么看?现在算是高位接盘吧,是否合适?

  重点我这种情况还有其他建议的吗?类似亦庄核心区上海沙龙您推荐吗,或者还有其他区域和小区推荐吗?

  另有消息8月会调整最高最低过户指导价,可能利好贷款额度,不知道是否有可能提升普宅和五环外的最高指导价,利于提升可撬动的总价水平?

  1、抵押贷现在不太好办,想办的线、我也觉得亦庄涨的有点儿猛。虽然说学区独立是利好,但这么大的涨幅有点儿风险了,没道理超过东西海和朝阳的学区房。现在处于行情中期还看不出什么,行情结束之后或许回调会大一些,超过市区。

  3、上海沙龙涨的也不少了,之前我推荐过好多次。但那会儿房价还没涨,比如小户型才300万,前些日子我又想推荐,一看都400万了,不敢提了。其他的户型也涨了不少,谈不上推荐了。有需求就买,自己判断吧。

  4、调整指导价,一直在传言,都好多年了,有可能,一旦上调有可能对税费的影响会打压到行情。提高指导价对贷款额度没什么影响,这得提高非普线才行。在房住不炒的中央原则之下,可能性不大,甭盼着了。

  5、其他建议,如果是注重学区的话那就是丰台或朝阳了,几个头部学校的学区到现在看还是超过亦庄的。

  另外也可以看看丰科园,郭公庄地铁站东边的九年制实验学校明年开学,号称要做到丰台第一,至少不弱吧。只要是初中能超过八中中海,那就在丰台属于第一梯队,也不弱于亦庄。从房产投资讲也不必亦庄弱,毕竟都有国家级的产业区支撑。

  6、其他的没推荐,亦庄的行情现在就是这种情况,尤其是河西,板块规划和学区确实挺好,就是涨的有点儿猛了。只能说从长远来说肯定很好,但短期的风险有点儿大了。这具体房源还是找当地中介吧,他们更熟悉。仅供参考。

  1、80首付,那如果买二手房的线以下的,不太好超过。而且这80万里包括了税费没有?

  常规讲要预留出10万的,那能买到的总价就更低了。所以看房的时候一定让中介根据具体房源算账,别轻易签约交定金,免得受损失。

  2、先明确自己买房的目的吧。如果是纯自住,那就等于是消费,凭个人喜好选择就行,花钱买的是高兴,用不着咨询别人。

  如果有保值的想法或者是过几年还想置换更好的,那就得遵循经济规律和常规的投资模式。

  提醒一句:在资金不是很多的情况下,自住和投资是相冲突的,不可能二者兼得。

  所谓的自住+投资保值什么的,对刚需来说其实都是空话,没意义,这冷酷的资本世界没那么友好。

  3、简单说吧,如果有投资的想法,那这总价不建议在丰台,很难买到。就算买到总价合适的,也未必真合适。

  我一般的建议是,刚需上车最好注重保值。这套小房的总价虽然低,但却是你日后置换的资本,必须保值。

  这所看的几个板块或是偏远,或是属于战略留白区,或是两区交界。总之都是配套建设很难在短期内完成的,对你来说的优势可能就是通勤,其他的都不算合适。

  至少从升值角度讲,大概率是会继续弱于北京平均值的,过几年如果想置换,或许会吃点儿亏。也就是说,所谓的通勤便利换来的是收益损失,就看自己觉得值不值了。

  4、200万之内看看房山地铁沿线吧。长阳是估计买不到什么的,继续向西南看,大学城良乡一带的,尽量离地铁近,商品房中大部分都能跟上大盘。

  5、总之,自住和通勤角度我不好建议,只是从保值角度建议看看房山地铁沿线的。

  房住不炒当然是对的,房子本质就是耐用消费品。但不动产也是天然的投资品,自有其金融属性。

  那既然是投资,尤其是亲身参与的投资,就等于是做生意了。在资金不多的时候自然做的是小生意,那要想赚钱就必须得吃些苦。想躺着就把钱赚了不现实,那是买卖做大了才能考虑的事情。

  所以建议还是重视一些吧,别提什么“不想选择了,够得上就行了”,你应该还没到有钱任性的级别,对上百万的资金还是重视起来吧。

  我接触的买房人很多,真的体会到了越有钱的人赚钱越多,除了思维认知,更是因为重视每一笔投资。

  而资金不多的反而很随意,钱越少的越潇洒,但最终潇洒掉的是自己的资金与机会成本。仅供参考。总投资100亿元!广西626969澳门资料大全正版