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北京买房:专家帮你理清思路购房建议215

2021-08-26 20:07   来源:未知   作者:admin

  跳交谊舞广场舞也要绷紧防疫这根弦!室外聚集别忘戴口,北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我家坐标北京,全是北京户口。我和先生均已35+,没有孩子,不考虑学区房。我母亲和我俩一起住在金蝉南里两居室,80多平米,房本是公公的名字。我公婆住在安华西里两居室,70多平米,房本是婆婆的名字。我母亲名下有世华泊郡130平米,今年的房本,毛坯空置。远洋一方是回迁的商品房,我母亲名字,115平米空置,目前无房本,不能出售。

  另有一套90平米青荷里南山园公公名字,有房本空置。一套66平米青荷里南山园我先生的名字,有房本空置。一套我们单位宿舍,80平米,空置,无产权不能出售。我在通州上班,先生在朝阳门上班。我俩没有学区房需求。想把这几处房源整合一下。需求是:

  1、公婆不想搬家,就想先住安华西里,每周看病拿药方便,等拆迁以后再搬家。

  5、我妈不想住我公婆的房子,我们最近看了华侨城、万科蓝山和鸿坤花语墅。没太想好买哪里的房子。请问,现在卖世华泊郡和金蝉南里,再买房是否划算?华侨城、万科蓝山和鸿坤花语墅哪个有升值空间?

  打算买个三居室或者四居室,等公婆拆迁后再在同一小区买个两居室,您看这样合适么?华侨城一直升值很慢,是价格洼地,总感觉不敢买。鸿坤花语墅和万科蓝山还有升值空间么?

  目前换房还是以改善为主,世华泊郡离我们太远了,上班太不方便。父母年纪都近70岁,想让他们改善一下。我知道自住和投资很难兼得,但还是想尽量兼顾一下。实在不行还是以自住为主吧。

  2、世华泊郡不要卖,新北苑很好的升值趋势,至少十年内不会走弱。虽然世华泊郡在板块内不算太强的,但整体环境好,所以尽量保留,升值大概率超过北京绝大多数小区。

  金蝉南里留不留的无所谓。东南沿线板块,朝阳区一直不重视,耽误了很多小区。尤其又是安置房,就算是周边开发了,这种小区得到的利好也不多,而且排序靠后。

  南山园的也一样,豆各庄受影响就更大了,板块内净是挺好的小区,就是被规划给耽误了。希望以后能得到利好,但时间估计会比较长。

  华侨城也是同样受板块影响,除了当年开盘前后受到过爆炒,之后就是高开低走。这些年顶多算是跟上大盘吧,略有勉强。所以就是自住合适,投资什么的一笔。

  花语墅和万科蓝山还不错,当年的开盘价都偏高,之后被修正了不少。不会有什么超值收益,但也大概率不会走低。周边的几个品质小区都是这种情况,在四环内算比较不错的,至少不吃亏。

  4、前提的房没房本也没法整合啊,还是先解决眼下问题吧。从金蝉南里和南山园换到大望路挺合适,能实现自住+投资。只是如果置换的话尽量缩短空白期,速度快一些,免得在这种行情时期受损失。

  另外如果是平级置换,卖房后不添钱的话都不用着急,明年等行情平稳再换才踏实,要是行情下跌或许还能占点儿便宜呢。世华泊郡尽量保留,升值性肯定超过大望路。仅供参考。

  家里北四环有套两居老破小自住,还有160多万商贷。16年底,最高点时候买的南二环gogo,27平米小公寓投资,花了220万,加上税费简单装修,总价全部花了234万,公积金贷款120万。

  看您一直说这种小公寓,上车可以,不要长期持有。如果卖了,可以还一下现住房的房贷。然后算了下,哪怕涨了6%,即使现在能卖到234万,这5年投进去的贷款利息也有20多万了,还是挺赔的。

  因此,到今年底满五了是否有必要卖了呢?放着吧,也不知道放到啥时候,纠结好久了。

  1、gogo,总价220,贷款120万是吗?那实际成本是114万,5年还了20多万,那投入成本就达到了140万。收益的机会成本按4%银行利率算吧,5年那应该是20多万,合计160多万。现在如果能卖234万,120万贷款应该没什么变化吧,那收回114万。

  gogo小户型的租售比应该在500多点儿,那收益率就是2%。220万5年计算就是20多万。那合计能收回140万左右,净亏20多万。

  2、现在卖不合适。南城被行情传导到的晚,就算方庄一带离核心区近也是丰台,估计至少还得等到8月,再涨个15%是正常。如果能达到的话不就不亏了吗?行情这事儿甭着急,北京这次明显是慢牛。或许还会延长周期呢,等着就是了。

  3、放到啥时候?放到有更好的投资替代品出现的时候呗。在这种经济时期,房子大概率还是比现金保值的。

  这套房就是买的时机晚了,相当于盛宴落幕你才入场,那可不就剩下残羹冷炙了吗?可现在相当于是流水席的中场,娘家且儿第一拨儿刚吃完,正收拾桌子准备招呼各家入席呢。你突然不想吃了,抓把花生瓜子水果糖的就要走,那份子钱都交了,有点儿亏吧?

  所以就踏踏实实的等着吧,好饭不怕晚。有可能菜上来的时候你饿过劲儿了,那该吃也得吃,实在不想吃打包带回去也行。只要主家儿讲规矩,那就不会让该入席的吃不上。

  4、总之年底卖不合适,至少等到明年开春儿吧。而且也得想好了有什么其他的替代投资品没有,否则提前还款不划算。这我就不算账了,自己算算就行。仅供参考。

  90年,国企工作,单身未婚,西四环工作,目前手里共有110w左右首付(算上家里支持和公积金账户的),一直在看总价在280w左右的房子。主要想法是上车(sfsd),以租养贷几年,然后自住,考虑保值和增值,因为目前没有找到更好、更靠谱的投资方式。目前看的几个小区情况如下:

  1 石榴园南北里96年代左右爬楼梯板楼,面积40-50平,一般是低楼层和高楼层。

  2 左右坊,公寓性质小开间,基本都是东向,房龄新,2005年左右,租金尚可,但密度大,公寓式的住宅,担心以后不保值。

  3 大红门西马小区,96-2000年左右公房和商品房,中高楼层爬楼板楼。

  请章哥从投资保值兼顾自住的角度帮忙分析一下该怎么选,或者推荐一下其他值得关注的小区(通勤一小时内都可接受),再或者我应该攒一攒再下手,谢谢您啦!

  1、110万,这包含了税费没有?一般至少要准备10万备用金的,首房的比例至少4%左右。就算是不包含税费,110买280万的可也不容易,得适当高评才做得到。而小户型,尤其是老房比较难,不好做到。

  这看房时和中介说了资金没有?让他们算过账吗?签约交定金之前一定算清楚,别轻易办手续。

  2、另外先明确一点,在北京,这预算不可能买到投资房,就是以自住为主,能实现保值就算不错。所谓的增值就是平均走势,不会超过大盘,除非是赌新区,那风险就大了。北京的有钱人太多,懂行的也多,不会把风险低的好房子给刚需留着。

  3、再攒一攒,我没明确建议,得看自己的收入了。如果收入高,确定能超过房价涨幅就再攒攒呗,把首贷的福利用足。如果不是很高那就尽快买吧,先上车再说,免得别甩下。

  4、刚需上车最好别买公寓,虽然70年性质的在短期内也未必走低什么,但能规避则尽量。左右坊就算了,租金高就是用升值慢换的。

  西引力,和同时期的京汉旭城、远洋山水相比差距比较大了,只能说一般吧,社区规模小,不太好维护。

  其他的就都是老房了,相对看西马金润吧,相对保值性更好一些,学区十八中分校,在丰台也算是不错的。这种老小区基本都是跟随板块大盘,没风险也没有超值收益,像西马能大概率做到在置换的时候不吃亏。

  5、其他的建议,还是让中介给再算算资金方案吧,别设想的太好,尽量留有余地。仅供参考。

  豆各庄、郭公庄、管庄、双桥、高米店、旧宫这几个板块,未来哪个更有发展潜力?哪个可能是坑?常持自住的话,首选哪里?避开哪里?

  1、现在当然不是上车的好时点,怎么都没有去年合适了。但这所谓的时机都是事后诸葛亮,谁也不敢准确的预测。我去年都没敢说是好时机,只是说房价上涨的可能性大,那都动不动被骂。

  现在就是在行情之中,有需求就买,不着急就等着。但也提醒一点,最好做出等待标准和预案。也就是等到什么时间段,或等到什么价格?到时候房价降了买不买,涨了怎么办?千万别陷入涨了等着降,降了还等着降的怪圈儿里,那就成死循环了,还有可能买在最高点呢。这种事儿我是见的太多太多了,都谈不上教训了,只能是叹息。

  2、哪个有发展潜力?都有潜力,但也得说时间节点,有的能看到五年八年,有的得说十年,再长的也有可能,未必等得起。像高米店都谈不上什么潜力了,至少京开路以西没什么了。土地已经开发的差不多,没有了发展产业和引入大型配套的空间,也就靠现有的规模了。管庄也差不多,虽然可以算新区,但相对比较勉强了。

  旧宫略好一些,旧区改造的挺不错,又挨着亦庄和市区都近,看日后的发展吧。五年八年应该能见到不错的效果,看大兴区是否把这里当重点了。

  双桥不好说,两区交界,广渠路以北又被铁道河道分隔的一层层的,不太好规划。很难说会引进什么配套,照着十年八年的等待吧。

  豆各庄这也已经等了十多年了,几个很好的小区都被耽误了升值。朝阳区迟迟不开发,谁也没辙,继续等待吧。

  比较明确的就是郭公庄呗,已经建成了天量的写字楼,又有大量的土地储备,而且都是早就平整好的(除了高压线),就看规划和土地指标了。底子已经打的很好,所有的配套都齐了,就等着学校开学了。

  3、这先看预算吧,这我也看不出多少钱。在不谈通勤的情况下,先看丰科园,再看高米店和管庄旧宫。也谈不上什么坑不坑的,看自己的需求了。仅供参考。

  您好,我想问一下东直门华普花园的房子为啥7万一平,2环里都十几万,有几方面原因呢?

  2、这种产品自住无所谓,只要能接受这种环境就行。投资的话租金相对高,就是升值慢,严重跑输大盘。而且因为是学区房,所以租金收益也不算多高,比非学区房公寓低多了。

  另外这种产品的风险大,学位资格有被取消的可能,毕竟办公的太多,跟普宅小区两码事儿。另外如果学区有其他的利空,这种产品也是领跌的。所以考虑好,之所以价格低,就是因为愿意接盘的人少,而且谁也不肯出高价。

  当年这里起价都是1500美金打底儿,均价13000,全北京十大豪宅公寓之一。如今都沦落到如此价格了,还一半左右都是租户,不会有逆转趋势的可能了。

  3、总之考虑好吧,如果为了上学买了也行,短期持有无所谓,时间长了才会有较大升值差距。但也说不好,如果写字楼市场出现波动,这里也会跟随。而从疫情开始,全国的写字楼行情都不好,小城市净是崩盘的。

  北京虽然好的多,但空置率也达到30%,租金下滑严重。这里是否受影响我不知道,多了解一下再做决定吧。仅供参考。

  章哥,想请教一下关于今年年底前“购买东西城老破小学区房”这事儿。我目前的情况是:

  家里两套房,一套朝阳新北苑三居自住,另一套远郊老破大为了给孩子置换学区房已经450w售出了。孩子目前在朝阳北苑上学,成绩中等,9月份开学就6年级了,马上面临小升初,单校划片初中为“朝外来广营校区”。

  鉴于这个学校的综合情况,我们想让孩子跨区去东西城北部上初高中,跨区小升初需要提前买房、落户。

  所以,时间上稳妥些的话,就需要抓紧在今年年底前把学区房买完并过户,明年初落完户口,四五月份就能比较从容的参加房产所在学区的小升初派位了。

  据我大概了解,目前东西城北部的老破小一居上车盘的大致价位是:东城和平里550~600 w上车,西城德胜爆雷有所下降后目前最低也得700~750w上车。

  我的想法是:将来的学区政策可能越来越不利于老破小学区房的保值增值,我家是上学刚需。同时考虑到保值增值以及总价带来的家庭经济压力,我本人更倾向价格稍低的东城和平里或东直门。故,准备在和平里或东直门购买一套尽量便宜的上车一居,上了初中,满2年就卖掉。

  您对我以上的思路有什么看法或建议,烦请指点一二。另外,您觉得8~12月,几月份出手比较合适?出手哪个区域更好些?

  2、学区政策不利于老破小,有可能。如果学区属性弱化,那首当其冲的是公寓,其次是老破小,再其次是商品房小户型。普通商品房受一定的影响,豪宅价值变化不大。

  3、如果仅仅就是为了明年小升初跨区转学,那不用太考虑保值什么的。除非有重大改革的学区政策(2013-2014)那种,否则不会有太大风险。

  用过学区房后抓紧卖掉就是了,别满2了,省不了几个税费,留到2023年之后才或许有大些的风险呢。

  增值就甭想了,可能性几乎为零。除非是出头鼓励学区房的政策,否则不可能,最多也就是跟随大盘涨跌,不单独降价而已。

  4、假定按600万算吧,用完了学位就卖,一般也就是5%的税费成本。是否满2无所谓,这么短时间不可能有什么大行情。

  那也就是说,拿30万块钱,给孩子买一个东西城的学位。很多家长都这么做,几乎就是明码标价,童叟无欺。

  别盼望用房价涨幅把这成本给赚回来,不现实,风险较大。两年后就是2023年,该买学区房的肯定买了,不买的都是不着急等降价的。

  在这种市场预期之下,大概率会影响价格。当然也不会太多,但10-15%是有可能的。东城锁区、1911、朝阳17630,以及317之后都出现过这个区间的波动。

  5、8-12月,有需求就越早越好,等着年底降价可能性不大。我不敢预测,只能说从历次行情看,年底行情走低的只有2007和2013这两次。

  其他的都是在春天或春夏之交才出现政策压制导致的拐点。但市区一般在年底到达最高点后基本横盘,主场传导到郊区。

  6、哪个学区我不敢说,东城真派位,西城也没谱儿,是否会跨学区不敢保证。没有建议。最快开奖现场结果